（2020年10月31日，受国家发展改革委委托，中咨公司组织召开首批基础设施REITs专家评审会）

基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）是我国基础设施投融资体制机制的重大创新，基础设施REITs试点项目评估是遴选REITs优质底层资产、规避投资风险的重要工作。受国家发展改革委的委托，J9九游会咨询有限公司（简称中咨公司）承担了我国首批基础设施REITs试点项目的评估工作。在国家发展改革委投资司的指导下，从2020年10月31日召开专家评审会，到2021年6月21日首批9单REITs试点项目成功上市，历时近8个月，中咨公司圆满地完成了首批基础设施REITs试点项目的评估任务。

为做好国家发展改革委委托开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目评估工作，中咨公司在总结国家发展改革委委托首批REITs试点项目评估经验的基础上，根据国家发展改革委有关政策文件规定，结合公司咨询评估业务管理相关规定，研究制定发布了《公司基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目评估管理办法（试行）》（咨发展[2021]1471号），并研究制定了公司开展基础设施REITs试点项目评估报告编写通用文本等咨询业务操作规范。

为了总结首批基础设施REITs试点项目评估经验，更好地提升公司在REITs领域的咨询评估能力，在公司的统一部署下，2021年10月11日中咨公司举办了为期一天的基础设施REITs项目评估培训。公司总经理苟护生、总会计师王丽静、副总经理汪洋、总经济师李开孟等公司领导全程参加了培训，培训由总经济师李开孟、研究中心副主任徐成彬、研究中心投融资咨询处副处长伍迪、研究中心理论方法处牛耘诗授课，纳入国家发展改革委REITs评估专家库的60多位各专业领域公司专家，以及公司各业务部门及所属企业共200多位同志现场参加培训，部分所属企业同步视频收看，业务发展部主任陈佳鹏主持了本次培训班。

（中咨公司总经理苟护生在基础设施REITs项目培训班上讲话）

公司总经理苟护生首先介绍了本次培训的目的和意义，并对本次培训学习提出了要求与希望。苟总指出，在国家发展改革委的指导下，公司在基础设施REITs领域的前期工作取得了很好成绩，国家发展改革委对公司未来工作寄予了很高期望。公司开展REITs相关领域咨询工作应该把握六个字：风口、拳头、赋能。

公司因改革开放应运而生，近40年来始终站在国家投资建设领域和工程咨询行业的风口浪尖，推进REITs试点工作正当风口，公司依然要成为弄潮儿，随风而舞动。

公司近40年的咨询成果，形成了若干国家重器，打造了国家拳头，体现了国家力量，形成了民族脊梁。作为专业的力量、专业的队伍、专业的机构，在基础设施REITs试点项目评估中，公司应协助国家发展改革委和中国证监会，一定要选好项目，优化方案，延伸价值，实现可持续发展。

公司要坚定不移地开展REITs咨询评估业务，公司已经专门制定并发布了《公司基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目评估指导意见（试行）》。本次参加培训学习的同志都是公司咨询的中坚力量，通过本次培训赋能，希望形成公司REITs咨询评估的新力量，形成一批品牌项目经理。基础设施REITs评估要有层级，研究中心负责统一组织，业务发展部、研究中心在项目市场开拓、项目委托评估咨询方法理论上要发挥作用，各业务部门、各项目经理要承担具体业务的主体责任。

（公司总经济师李开孟讲授“基础设施公募REITs试点项目评估的背景和意义”）

公司总经济师李开孟系统地阐述了基础设施公募REITs试点项目评估的背景和意义，主要包括四个方面内容：一是公司应如何认识基础设施REITs评估咨询业务，二是如何把握基础设施REITs评估的总体分析逻辑框架，三是开展基础设施REITs咨询评估应重点关注并规避哪些主要风险，四是采取何种措施规避风险并做好基础设施REITs评估工作。

李总指出，回顾公司近40年的发展历程，评估业务始终是公司生存发展的压舱石和生命线，通过REITs评估可以引入存量资本咨询蓝海，带动规划咨询、管理咨询、投融资策划咨询等新型咨询业务能力提升。中国基础设施REITs试点采用“公募基金+ABS”的交易结构，将底层资产剥离出来构建一个标准化的投资计划ABS产品，并将其权益全部转到公募基金。REITs评估的核心逻辑是围绕着两个主线来开展：一是围绕“可交易性”开展，要判断相关资产剥离出来能否进行转让和交易，能否接受资本市场的检验；二是围绕“价值性”开展，REITs产品上市能否实现基金持有人的回报，如何判断其未来投资价值。

自2019年以来，研究中心密切配合国家发展改革委投资司开展了多方面研究工作，积极探索REITs可交易性规则。可交易性是基本的、静态的，在REITs上市之后，还需要确保REITs成长性以实现投资价值，需要研究项目所属行业和产业发展问题，因此在座的各业务部门项目经理可以发挥在各自行业领域长期积累的专业优势，进行专业判断。公司开展基础设施REITs评估，除了聚焦合规性风险和投资价值风险，还要平衡基础设施的公益性和盈利性，独立思考如何提高公共服务供给的质量和效率，这既考验我们的专业智慧，也考验我们的应变能力。研究中心在REITs政策研究和首批48单项目评估中积累了丰富的经验，研究中心将与公司各部门通力合作，一定要把这个重要工作继续做好。

（研究中心副主任徐成彬博士讲授“基础设施公募REITs试点政策与评估要点”）

研究中心副主任徐成彬博士作为我国首批基础设施REITs试点项目评估工作的主要参与者，重点讲授了基础设施公募REITs试点政策与评估要点，主要包括三方面内容：一是REITs的内涵和试点政策框架；二是REITs试点申报程序和总体要求，三是试点项目评估审查九大要点。

徐成彬副主任认为，自从6月21日首批九单REITs产品上市以来，资本市场表现稳健，表明在国家发展改革委投资司的指导下，基础设施REITs相关研究和项目评估成果经受了市场的初步检验。我国基础设施REITs是世界上最复杂的REITs，7月2日国家发展改革委发布了关于进一步做好REITs试点工作的958号文件，将更多的行业和区域纳入试点范围，激发了市场参与的热情，但目前上市的9单产品尚不足以具有普遍意义，还需要继续摸着石头过河。开展基础设施REITs试点项目评估，需要从申报材料完整性、基本条件符合性、宏观政策符合性、投资管理合规性、PPP模式规范性、项目收益稳定性、运营管理有效性、募集资金用途适当性、试点项目示范性等方面进行审查。培训结合具体案例剖析了在评估实践中如何理解REITs试点政策、分析框架和专业方法。

（研究中心投融资咨询处副处长伍迪博士讲授“公司开展基础设施公募REITs试点项目评估具体要求”）

研究中心投融资咨询处副处长伍迪博士针对“公司开展基础设施公募REITs试点项目评估具体要求”进行了培训，内容包括四个方面：一是中咨公司参与首批基础设施REITs评估相关工作的梳理与总结，二是中咨公司印发的《公司基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目评估指导意见（试行）》的工作要求，三是基础设施REITs项目申报材料的一般格式与主要内容，四是公司编写项目评估报告的一般格式与主要内容。

（研究中心理论方法处牛耘诗博士讲授“公司开展基础设施公募REITs试点项目评估案例”）

研究中心理论方法处牛耘诗博士针对“公司开展基础设施公募REITs试点项目评估案例”进行了专题培训。根据研究中心在首批基础设施REITs试点评估过程中的主要工作和关键节点，介绍了首批REITs试点项目评估的主要关注事项，并结合实际案例对不同行业项目发行REITs的重点关注问题进行了系统介绍。

（业务发展部主任陈佳鹏博士主持基础设施REITs项目评估培训班）

本次培训座无虚席，全体学员全程专注学习。授课结束后，现场互动热烈，部分同志踊跃提问，就基础设施REITs项目资产选择、原始权益人发行动力、交易结构设计、REITs治理机制、底层资产估值等方面提出了问题，授课专家逐一进行了回答与交流。

（苟护生总经理在基础设施REITs项目评估培训班的总结讲话）

最后，苟护生总经理对本次培训进行了总结。苟总高度评价了本次培训的精心组织以及公司业务部门和所属企业的学习热情，要求公司要发挥综合优势，在基础设施REITs领域不断提升评估能力，为我国基础设施高质量发展和投融资体制改革做出更大的贡献。