房地产是宏观经济研究的重要领域，深入研判房地产发展历史、走势和相关因素，在当前具有很强的现实意义。本文《国内房地产去库存盘点，当前政策效果初步显现》是房地产系列研究之三，研究系统梳理我国房地产去库存的历史经验，总结我国房地产供需两端的压力，并对当前保障性住房建设、政府收购存量房、房贷一揽子新政、房企融资协调等去库存稳市场政策效果进行了分析评估。
01、我国房地产去库存历史经验梳理
（1）1998年房地产去库存。1987年深圳进行了首次公开土地拍卖，标志着我国房地产正式进入商业化时期。1991年国务院在24个省份进行房改，房地产开发投资高速增长，特别是海南、广西北海等地形成了较严重的房地产泡沫。据统计，海南省当年闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（“国16条”），通过提高利率、收回计划外全部贷款和拆借资金等措施，遏制房地产开发过热。政策出台后，房地产泡沫破裂，海南数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。1995年底，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米，房价持续下跌。1997年亚洲金融危机爆发，1998年7月政府为了救市宣布全面终止福利分房，住房分配货币化正式开始。房地产市场迅速升温，很多单位抢购房屋分配给员工，消化了全国大量空置房。
（2）2008年房地产去库存。2001年—2006年，全国房价持续上涨，2004年同比上涨14.4%。国家出台一系列政策调整房地产市场结构，如增加中小户型比例，第二套住房首付比例不低于40%，提高房贷利率和房地产开发项目资本金比例等，2007年房地产业开始降温。2008年，美国次贷危机爆发并升级为全球金融危机，国内高房价立即跳水，一线城市大量房地产中介倒闭。根据国家电网2009年在全国660个城市的调查，全国约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平方米计算，相当于2009年住房竣工面积的11.3倍。即使全国立即停工，房屋也足够使用11年。2008年底中央政府启动“四万亿计划”，大规模投资有效拉动内需，消化了巨大的商品房库存。中央财政投入493亿元加快建设保障性安居工程，支持廉租住房建设，加快棚户区改造。央行将个人抵押贷款利率下限降至基准利率的70%，首付最低达20%。2009年—2010年，全国房价平均上涨25%，北京通州房价上涨三倍，海南房价上涨一倍多。
（3）2015年房地产去库存。2010年—2015年，全国房地产市场相对低迷，闲置商品房数量迅速增加。据国家统计局统计，2015年底我国商品房待售面积69637万平方米，全年新开工房屋140569万平方米，估计现房和期房去化周期分别为23个月和4.5年。2015年中央经济工作会议将化解房地产库存定为“国家任务”，提出加快户籍改革带动住房消费，扩大有效需求，发展住房租赁市场，积极推进棚改货币化安置。叠加央行降息降准，降低第二套房首付比例至20%，降低公积金贷款门槛，全国42个城市取消限购令并全面推行公积金异地贷款业务等措施，对三四线城市去库存效果明显。2015年—2016年我国棚户区改造开工1180万套，货币化安置比例达28%，阶段性解决了房地产库存高企和经济下行的问题，但也推高了全国特别是三四线城市的房价，加重了地方政府及居民的债务负担。
（4）2023年房地产去库存。2018年—2023年，“房住不炒”政策导向持续发力，房地产作为投资保值的属性越来越被淡化。第七次人口普查显示，2020年全国家庭居住住房总面积为517.2亿平方米，全国家庭拥有住房套数达到14.9亿间，人均住宅拥有套数约1.05套，家庭住房总量10年间增长了34.3%，空置房数量达到1.2亿套。央行数据显示，2023年我国个人住房贷款余额达到38万亿。2023年7月，中共中央政治局会议提出房地产市场供求关系发生重大变化。全国各地一系列重磅宽松政策落地，包括“认房不认贷”、“双限”解除、限价松绑、普宅标准优化、房票安置等。根据上海易居房地产研究院发布的《2023年全国百城库存年度报告》，2023年全国百城库存规模同比下降4.8%，终结了此前连续50个月库存规模同比正增长的态势。
02、当前我国房地产市场供需平衡压力仍然较大
（1）商品房市场活跃度整体偏弱。2023年下半年至今，为应对房地产市场供求关系的重大变化，全国各地开始推行一系列去库存、稳市场的房地产政策措施。我国商品房市场呈现温和修复态势，但整体看政策效力释放还需要时间。据中指研究院统计，2024年上半年我国新建商品住宅月均成交面积同比下降四成。其中，一线城市新建商品住宅成交面积同比下降三成，部分核心二线城市如成都、杭州等在政策优化后商品房市场活跃度有明显回升，三四线城市房地产市场面临的调整压力仍然较大。此外，二手房市场表现好于新房市场，2024年上半年重点城市二手房成交套数同比下降12.9%，一二线核心城市如上海、深圳、杭州等地区的低总价、小户型房源成为二手房市场成交主力。
（2）房地产去库存压力仍然较大。2023年-2024年上半年，全国房地产整体延续弱复苏走势，土地市场保持低温运行。2023年全国百城房地产库存规模连续11个月同比下降，全年下降比例达4.8%。2024年上半年全国房屋新开工面积同比下降24.2%，施工面积同比下降11.6%，竣工面积同比下降20.1%。全国供地计划总量缩减约10%，各地城市住宅用地推出、成交规模同比均下降，二线、三四线城市土地出让金降幅超过四成。重点城市库存规模小幅下行，但由于房地产市场需求整体表现相对低迷，库存去化周期仍在延长。据测算，当前全国住房空置率达15%，房地产短期库存出清周期为21.3个月，其中三四线城市出清周期达30.7个月，短期去化压力仍然较大。
（3）房企开发投资维持收窄态势。在整体经济下行压力下，2024年上半年房地产开发企业的到位资金同比下降22.6%，其中利用外资、个人按揭贷款的降幅分别达51.7%、37.7%，企业资金链承受较大压力。全国房地产开发投资额同比下降10.1%，其中投资额降幅最小的是东部地区（5.6%），西部地区和东北地区投资额下滑幅度均超过19%。2021年以来，商业银行为应对房地产企业和投机炒房群体杠杆风险，一度停止对房企的信贷支持，房企融资端迅速收敛。而近一年在国家利好政策刺激下，商业银行又逐步加大“白名单”项目融资支持。2023年底，六大国有银行和十余家股份制商业银行财报显示，房企不良贷款规模合计达2954亿元，占到所有不良贷款规模的22%。受房企高负债和房地产市场需求不足影响，银行贷款支撑房地产开发仍然偏向于“不敢贷、不愿贷”，房地产投资收窄态势尚未扭转。
03、当前我国去库存稳市场政策效果初步显现
（1）保障性住房建设拉动房地产开发投资。保障性住房规划建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等是构建房地产发展新模式的重大举措，有效发挥了引导和释放内需的作用。当前中央和地方政府通过抵押补充贷款、专项债、财政补贴以及资产证券化、REITs等多重政策措施及市场化工具，为保障性住房建设工程等提供总计超万亿资金支持，带动房地产相关领域投资消费。如国家开发银行和中国农业发展银行目前已发放城中村改造专项借款1800多亿元。国家统计局数据显示，2024年一季度保障房建设、城中村改造等拉动房地产开发投资0.6个百分点。以深圳为例，2023年底首批13个配售型保障性住房项目集中开工，房源合计1万余套，拉动总投资约125亿元。
（2）盘活住房和土地存量化解房地产风险。当前我国房地产市场整体需求偏弱，盘活存量是化解房地产风险的关键。2024年以来，国家进一步推动住房“收旧换新”“以购代建”，鼓励地方政府以需定购，组织国资平台以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。郑州、南京、珠海等地国有企业已先行先试，通过直接收购、以旧换新等方式参与存量房去化，目前已公布计划收购住房超过1万套。此外，各地政府积极盘活存量土地资产，如湖北襄阳依法收回闲置土地，允许采取“收回—供应”并行方式简化程序，办理规划和供地手续；黄冈支持“商改住”“商改公”土地规划调整。国有企业土地资产盘活专项基金设立，总规模300亿元，将通过项目直投和设立子基金方式开展投资，打造“政府出政策+国企出资源+基金出资金”合作范式。
（3）房贷新政“组合拳”提升市场活跃度。当前，各地密集出台房贷一揽子新政，降低消费者购房门槛，减轻其还贷压力，让更多有效需求加快入市。2024年5月央行宣布降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，此后广州、上海、西安、重庆等多个地市相继出台落地配套政策。此外，全国各重点城市陆续取消商品住房限购及限售年限，目前仅有北京、上海、广州、深圳、三亚、天津等地未全面取消限购。2023年以来全国约30个城市推出房票安置政策，包括贵阳、南京、厦门、青岛、宁波、广州等一二线及省会城市，有效减轻城中村改造前期财政资金投入的巨大压力，在保障民生的基础上创造大量购房需求，带动房地产销售市场企稳回升、去化库存。
（4）融资“白名单”为房企提供精准支持。2022年央行推出3500亿元“保交楼”专项借款，设立2000亿元“保交楼”贷款支持计划和1000亿元租赁住房贷款支持计划，目前保交楼专项借款已全部投放到项目。2024年上半年，城市房地产融资协调机制在全国多地大面积铺开，进一步从供给端为合规房地产项目提供精准资金支持。住建部数据显示，全国31个省份312个地级及以上城市建立了城市房地产融资协调机制，各地商业银行按内部审批流程审批通过“白名单”房地产项目6000多个，贷款金额近万亿元。如广东商业银行机构共为两批次307个“白名单”项目授信933亿元，已提供融资393亿元，其中民营房企项目数达到93%。安徽、重庆构建项目信息共享、共同督导审批工作机制，湖北提出“应贷尽贷”“快审快贷”，提高融资落地率，三省“白名单”项目实际放款金额占授信金额比例均超过50%，房企融资环境正在修复。
